Pour être conforme à la réforme, elle doit :

• Être émise dans un format structuré (UBL, CII ou tout format mixte composé d’un fichier de données structurées et d’un fichier image).
• Comporter les mentions obligatoires d’une facture sous un format donné dans un champ dédié
• Être transmise par l’intermédiaire d’une plateforme certifiée.

Une vraie facture électronique, ce n’est pas un simple PDF envoyé par mail.

L’E-invoicing (Facturation électronique)
C’est l’obligation de dématérialiser tout le cycle de vie d’une facture. Elle doit être émise, transmise, reçue et archivée exclusivement sous forme électronique. Contrairement au papier ou au simple PDF, elle utilise un format structuré (type XML ou Factur-X) permettant un traitement automatisé entre les logiciels de comptabilité et l’administration.

 L’E-reporting de transaction
Il s’agit de la transmission automatique à l’administration des données de vente pour lesquelles l’E-invoicing ne s’applique pas. Cela concerne les transactions avec des particuliers (B2C) ou avec des partenaires étrangers (exportations, livraisons et acquisitions intracommunautaires). L’objectif est de donner au fisc une vision exhaustive du chiffre d’affaires réalisé, même sans facture électronique interentreprises.

L’E-reporting de paiement
C’est la déclaration électronique des flux financiers encaissés. Cette obligation vise spécifiquement les prestations de services où la TVA est exigible au moment du paiement (et non à la facturation). Elle permet à l’administration de calculer précisément la TVA collectée à déclarer, sauf dans les cas particuliers comme l’option pour les débits ou l’autoliquidation (ex: secteur du bâtiment).

Une amende forfaitaire de 15 € par facture, dans la limite de 15 000 € par année civile, est prévue. Toutefois, la première infraction constatée ne donnera lieu à aucune sanction.

La classification dépend de deux indicateurs cumulatifs : l’effectif et la performance financière (CA ou bilan).

• Micro-entreprise ou TPE (Très Petite Entreprise) : moins de 10 salariés et un CA ou un total de bilan plafonné à 2 millions d’euros.
  ATTENTION
  Micro-entreprises au sens Auto-entrepreneurs (= Entreprise individuelle au régime fiscal micro) ont pour seuils de chiffres d’affaires :
  Pour les activités de vente de marchandises, vente à emporter/sur place, hébergement (hors certaines locations meublées) : 188 700 €
  Pour les prestations de services commerciales ou artisanales et pour les activités libérales : 77 700 €

• PME (Petite et Moyenne Entreprise) : moins de 250 salariés, avec un CA annuel ne dépassant pas 50 millions d’euros (ou un bilan inférieur à 43 millions d’euros).

• ETI (Entreprise de Taille Intermédiaire) : moins de 5 000 personnes dont le CA reste inférieur à 1,5 milliard d’euros (ou un bilan sous les 2 milliards d’euros).

• Grande Entreprise (GE) : toutes les sociétés dépassant les seuils des ETI, soit par leur effectif, soit par le cumul d’un CA.

Les factures doivent être conservées 10 ans, conformément au Livre des Procédures Fiscales. Cette obligation s’applique à toutes les factures, qu’elles soient émises ou reçues, et reste inchangée avec la réforme de la facturation électronique.

L’archivage doit désormais être numérique et sécurisé. Les PDP (Plateformes de Dématérialisation Partenaires) et le PPF (Portail Public de Facturation) assurent automatiquement un archivage conforme pendant ces 10 ans. L’entreprise reste toutefois responsable de pouvoir présenter ses factures en cas de contrôle.

Point de vigilance : en cas de changement de logiciel ou de plateforme, il est indispensable de récupérer l’ensemble des archives. Ne laissez pas plusieurs années de factures sur un outil auquel vous n’aurez plus accès.

Oui, en tant que loueur en meublé (LMNP ou LMP), vous êtes concerné par la réforme de la facturation électronique, mais vos obligations ne sont pas les mêmes selon que vous êtes soumis ou non à la TVA.

Deux questions à se poser
Pour savoir précisément ce que vous devez faire, il faut distinguer :

• Êtes‑vous assujetti à la TVA (para‑hôtellerie, prestations type hôtel, options TVA, etc.) ou exonéré de TVA au titre de l’article 261 D 4° du CGI (location meublée « classique ») ?
• Quelle est la taille de votre activité (en pratique, la plupart des loueurs en meublé sont des micro‑entreprises/TPE, donc au calendrier 2027 pour l’émission) ?

Cas le plus courant : LMNP “classique” exonéré de TVA
Si vous êtes LMNP en location meublée classique, exonéré de TVA (art. 261 D 4° CGI) :

• Vous n’aurez pas d’obligation d’émettre des factures électroniques pour vos loyers, puisque ces loyers ne sont pas soumis à TVA.
• En revanche, vous aurez l’obligation de recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs (artisans, expert‑comptable, achat de mobilier, etc.) à partir du 1er septembre 2026.
• Concrètement, vous devrez choisir une plateforme (PPF gratuit de l’État ou plateforme partenaire) pour recevoir ces factures.

Si vous faites de la para-hôtellerie/Si vous êtes soumis à la TVA
Si votre activité de location meublée est soumise à la TVA (para‑hôtellerie : services type hôtel, petits‑déjeuners, ménage quotidien, accueil, etc.) :

• Vous êtes alors pleinement dans le champ de l’e‑invoicing pour vos factures clients B2B et de l’e‑reporting pour les clients B2C.
• Vous devrez être capable de recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026, comme toutes les entreprises assujetties à la TVA.
• L’obligation d’émettre vos factures au format électronique interviendra :
• dès le 1er septembre 2026 si vous êtes une grande entreprise ou ETI (très rare pour un loueur en meublé),
• à partir du 1er septembre 2027 si vous êtes micro‑entreprise/TPE/PME (cas quasi général en location meublée).

Dans tous les cas, prévoyez de choisir une plateforme (PPF ou privée) d’ici au 1er septembre 2026 pour pouvoir recevoir les factures de vos fournisseurs.